Prodej nemovitosti bez realitky 2026: krok za krokem a ušetříte statisíce

Při prodeji bytu za 5 milionů si realitní kancelář řekne klidně o 150 až 250 tisíc korun provize. Přitom většinu práce — od fotek přes inzerát až po prohlídky — dnes zvládnete sami a na právní část si najmete advokáta za zlomek ceny. V tomhle průvodci projdeme prodej nemovitosti bez realitky krok za krokem: jak správně nastavit cenu, kde inzerovat zdarma, jak zvládnout prohlídky, co ohlídat ve smlouvách a kdy se naopak realitka vyplatí.

Proč prodávat bez realitky

Realitní provize se v Česku obvykle pohybuje mezi 3 a 5 % z kupní ceny. Co za ni dostanete? Fotky, inzerát na placených portálech, telefonování se zájemci a organizaci prohlídek. Právní servis — tedy to skutečně odborné — realitka stejně většinou outsourcuje advokátovi. Jinými slovy: velkou část toho, za co platíte statisíce, zvládne šikovný majitel sám za pár večerů práce. Není divu, že podíl lidí prodávajících napřímo rok od roku roste.

Doba navíc samoprodejcům přeje. Existují platformy, kde inzerujete zcela zdarma a bez provize — třeba RealFree.cz, který spojuje majitele přímo se zájemci a klientům už ušetřil přes 21 milionů korun na provizích. Kupující navíc inzeráty „přímo od majitele" aktivně vyhledávají, protože vědí, že v ceně není schovaná provize a jednání je rychlejší a přímější.

Prodej svépomocí má i další výhody, o kterých se mluví méně. Nikdo nezná vaši nemovitost lépe než vy — na prohlídce odpovíte na otázky, na které by makléř jen krčil rameny. Máte plnou kontrolu nad cenou, termíny prohlídek i tím, komu nakonec prodáte. A odpadá i riziko podpisu nevýhodné exkluzivní smlouvy, která vás na půl roku sváže s kanceláří, jež pro prodej dělá minimum.

Kolik reálně ušetříte

Počítejme na konkrétních číslech. Provize 3–5 % vypadá na papíře abstraktně, v korunách už je to ale jiná písnička.

*Náklady bez realitky = advokát za kompletní smluvní servis s úschovou (obvykle 10–20 tisíc Kč), odhad ceny, energetický štítek (PENB) a případně profesionální fotograf. I když si dopřejete všechno jmenované, jste na zlomku realitní provize — a ušetřené peníze zůstávají vám, ne prostředníkovi.

Prodej krok za krokem

Jak nastavit správnou cenu

Přestřelená cena je nejčastější důvod, proč se nemovitost „neprodává". Prvních čtrnáct dní po zveřejnění je přitom klíčových — inzerát je nový, vidí ho nejvíc lidí a portály ho zobrazují nahoře. Když cenu nastavíte o 15 % výš „na zkoušku", tohle okno promarníte a pozdější zlevňování už působí jako signál, že s nemovitostí něco je.

Vycházejte ze tří zdrojů: aktuální konkurence (za kolik se nabízejí srovnatelné nemovitosti v okolí — pozor, to jsou ceny nabídkové, ne prodejní), realizované ceny z katastru a cenových map a klidně i odhad od bankovního odhadce, který si můžete objednat sami. Realistická cena s malou rezervou na vyjednávání (2–5 %) prodává nejrychleji — a rychlý prodej je u nemovitostí skoro vždy i ten nejvýhodnější.

Inzerát, který prodává

Dobrý inzerát odpovídá na otázky dřív, než je zájemce položí. Titulek by měl obsahovat dispozici, výměru a lokalitu („Slunný byt 3+kk, 72 m², Brno-Žabovřesky"), ne prázdné fráze. V popisu uveďte stav nemovitosti a stáří rekonstrukcí, měsíční náklady, typ vlastnictví, orientaci, patro a výtah, parkování a občanskou vybavenost v okolí.

Nezapomeňte na půdorys — zájemci podle něj posuzují dispozici lépe než z fotek — a buďte v popisu poctiví. Zamlčené vady se stejně provalí při prohlídce nebo v horším případě po prodeji, kdy za skryté vady odpovídáte.

Prohlídky a vyjednávání

Prohlídku veďte jako hostitel, ne jako hlídač: nechte zájemce projít si byt vlastním tempem, buďte po ruce na dotazy a mějte připravené podklady (vyúčtování, PENB, stanovy SVJ). Na nepříjemné otázky odpovídejte věcně — informovaný kupující je lepší než kupující, který odstoupí od rezervace, protože „něco vyplavalo".

Při vyjednávání o ceně mějte předem rozmyšleno své minimum. Argument „máme i jiného zájemce" funguje jen tehdy, je-li pravdivý. A pozor na kupce bez zajištěného financování — ptejte se, zda kupují z vlastních zdrojů, nebo přes hypotéku a v jaké fázi schvalování jsou. Ušetříte si měsíc čekání na kupce, kterému banka nakonec nepůjčí.

Smlouvy a převod — co nepodcenit

Tady končí kutilství a nastupuje odborník. Kupní smlouvu vždy svěřte advokátovi se specializací na nemovitosti — stojí obvykle 10 až 20 tisíc korun včetně advokátní úschovy a návrhu na vklad, a chrání obě strany. Nikdy nepřevádějte nemovitost proti penězům „z ruky do ruky": kupní cena patří do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a uvolňuje se až po zápisu nového vlastníka do katastru.

Pokud na nemovitosti vázne hypotéka, není to překážka — řeší se souhlasem banky a vyplacením zůstatku z kupní ceny přes úschovu. Advokát také pohlídá rizika jako exekuce či věcná břemena v listu vlastnictví a správné znění předávacího protokolu. Právě proto je advokát jediná položka, na které při prodeji svépomocí nešetřete.

Časté chyby samoprodejců

Přestřelená cena. Nejdražší chyba — promarníte nejsilnější první týdny inzerce a pak zlevňujete pod tlakem.

Mizerné fotky. Tmavé, rozmazané, s nepořádkem a osobními věcmi v záběru. Fotky jsou výloha vašeho prodeje; věnujte jim jedno slunečné odpoledne, nebo si zaplaťte fotografa — pár tisíc, které se vrátí.

Podcenění právní části. Stažená smlouva z internetu může vyjít draho — každý prodej má svá specifika (hypotéka, SVJ, spoluvlastnictví) a univerzální vzor je nepokryje.

Prodej bez úschovy. Peníze „na ruku" při podpisu jsou hazard pro obě strany. Úschova je standard, na kterém trvejte.

Neověření kupce. Rezervace bez zálohy a bez ověřeného financování znamená, že vám zájemce může kdykoliv beztrestně zmizet.

Daně při prodeji

Dobrá zpráva: daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, takže kupující dnes žádnou převodní daň neplatí. Vás jako prodávajícího se může týkat daň z příjmů z prodeje — ale i tady existují běžně dosažitelná osvobození. Nejčastější jsou dvě: pokud jste v nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let).

Osvobození se dá dosáhnout i kratším bydlištěm, pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby — tedy typicky na koupi nového bydlení. Podmínkou je oznámit tento záměr finančnímu úřadu. Pokud žádné osvobození nesplníte, daní se rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou (15 %, u vysokých příjmů 23 %). Konkrétní situaci si vždy ověřte u daňového poradce — pravidla mají nuance a chyba může být drahá.

Funguje to i pro pronájem

Všechno výše platí v zjednodušené podobě i pro pronájem bez realitky. U pronájmu si realitky obvykle účtují jeden měsíční nájem jako provizi — buď od majitele, nebo od nájemce. Při nájmu 18 tisíc měsíčně je to 18 tisíc „za zprostředkování", které ušetříte stejně snadno: kvalitní inzerát s dobrými fotkami, prohlídky a nájemní smlouva od advokáta (jednorázově a použijete ji opakovaně).

Na RealFree.cz inzerujete pronájmy stejně jako prodeje — zdarma a napřímo. U pronájmu si navíc dejte záležet na prověření nájemce: potvrzení o příjmu, kontakt na předchozího pronajímatele a jistota (kauce) ve výši 1–2 nájmů jsou standard, který slušného nájemce neurazí a vás ochrání.

Kdy se realitka naopak hodí

Abychom byli féroví — jsou situace, kdy profesionál dává smysl. Pokud prodáváte ze zahraničí nebo nemáte čas na prohlídky, pokud jde o složitý případ (dědictví s více spoluvlastníky, komerční nemovitost, právní spory), nebo pokud je pro vás jednání se zájemci stresem, kvalitní makléř svou provizi může odpracovat. V takovém případě si ale vybírejte podle referencí, chtějte exkluzivitu jen na omezenou dobu a provizi si nechte rozepsat — co přesně za ni dostanete.

Pro běžný prodej bytu či domu v dobré lokalitě ale platí: s trochou času a dobrým advokátem to zvládnete sami a úspora v řádu statisíců je odměna, která za pár večerů práce rozhodně stojí. A pokud si nejste jistí jen některým krokem, jde kombinovat — třeba si objednat jen profesionální focení nebo jen právní servis, a zbytek zvládnout vlastními silami.

Časté dotazy

Článek má informativní charakter a nejde o právní ani finanční poradenství — konkrétní prodej vždy konzultujte s advokátem. Uvedené částky jsou orientační. RealFree.cz je partnerský projekt provozovatele tohoto webu.